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KAUF - ABWICKLUNG

ERWERB VON IMMOBILIEN UND DEREN BESTEUERUNG

ERWERB VON IMMOBILIEN UND DEREN BESTEUERUNG

Steuernummer

Bevor Sie in Portugal eine Immobilie erwerben oder ein Konto eröffnen, benötigen Sie eine Steueridentifikationsnummer (Número Fiscal de Contribuinte). Diese beantragt und erhält man direkt beim örtlichen Finanzamt (Repartição de Finanças) unter Vorlage eines Ausweisdokuments (Personalausweis oder Reisepass) und Angabe einer Adresse, die als offizielle Steueradresse genutzt werden kann.

Bitte arbeiten Sie nur mit staatlich anerkannten Immobilienmaklern zusammen. Sie erkennen sie an ihrer AMI Nr. und Anwälten und Rechtsberatern, die für diese Arbeit qualifiziert sind. Die Vergütung für die juristische Beratung liegt zwischen 1% bis 1,5% des Kaufpreises. Gerne teilen wir Ihnen Adressen von deutschsprachigen Anwälten mit.

PRIVATVERKAUF

Kaufversprechensvertrag

(Contrato-promessa de compra e venda). Wenn Sie eine geeignete Immobilie gefunden haben und der Preis vereinbart wurde, wird im Allgemeinen ein Kaufversprechensvertrag geschlossen – hierin verspricht der Käufer zu kaufen und der Verkäufer verspricht seine Immobilie zu einem bestimmten Preis innerhalb einer festgesetzten Frist zu verkaufen. Bei Unterzeichnung hat die vereinbarte Anzahlung zu erfolgen, in der Regel 10% des Kaufpreises.

Das portugiesische Gesetz schützt beide Vertragsparteien: Wenn der Käufer nicht wie vereinbart kauft, verliert er seine Anzahlung. Wenn der Verkäufer seine Verkaufsabsicht zurückzieht, hat er das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen oder kann per Gesetz zum Verkauf gezwungen werden.

Notarieller Kaufvertrag

(Escritura Pública de Compra e Venda). Der Kaufvertrag beurkundet den Eigentumsübertrag der Immobilie und wird im beisen eines Notars beurkundet. Für beide Parteien ist das Erscheinen erforderlich, es sei denn ein Vertreter wurde bevollmächtigt. Der Kaufvertrag wird vorgelesen und anschließend von allen Parteien unterzeichnet. Zu diesem Zeitpunkt wird auch der restliche Kaufpreis fällig. Damit ist der Eigentumsübertrag abgeschlossen. Der Notar sorgt für die Eintragung der Immobilie ins Grundbuch.

 

IMMOBILIEN IM FIRMENEIGENTUM

 

In diesem Fall ist der Eigentümer der Immobilie eine juristische Person. Der Käufer erwirbt die Aktien und gelangt so in den Immobilienbesitz. Ihr Anwalt erstellt eine Due Diligence des Unternehmens, um alle Details des Firmenkonstrukts zu klären.
Die Unternehmen sind in der Regel in Delaware oder Malta registriert.
Im Kaufvertrag wird der vereinbarte Kaufpreis im Austausch mit den Gesellschaftsanteilen geregelt. Die Aktien weden dann gegen den Kaufpreis übertragen.

 

 

DOKUMENTE ZUM IMMOBILIENKAUF

Katasterauszug (Caderneta Predial) Beim örtlichen Finanzamt (Repartição de Finanças) erhält man einen Katasterauszug, der die Eintragung der Immobilie bestätigt. Er beinhaltet Angaben über den Eigentümer, seine Steueridentifikationsnummer, eine Beschreibung der Immobilie (Flächen, Anzahl von Zimmern, Größe und Art des Grundstücks, etc.), eine individuelle Katasterartikel-Nummer und gibt darüber Auskunft, wie hoch die jährliche Grundsteuer (IMI) ist. Dieses Dokument ist für die Übertragung der Immobilie unerlässlich. Wenn die Immobilie erst kürzlich fertiggestellt wurde, wird ein provisorisches Dokument ausgestellt, dass später durch das definitive Dokument ersetzt wird.

Grundbuchauszug (Certidão de Teor)

Den Grundbuchauszug erhält man beim zuständigen Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial), er gibt Auskunft über die Beschaffenheit der Immobilie, die Eigentumsverhältnisse sowie über Belastungen und Hypotheken. Der Grundbuchauszug muss dem Notar bei Schließung des Kaufvertrages als Nachweis für die Eigentümerschaft vorgelegt werden.

 

Wohnlizenz (Licença de Utilização) Eine Kopie der Wohnlizenz erhält man bei der örtlichen Stadtverwaltung (Câmara Municipal). Dieses Dokument gibt darüber Auskunft, ob die ursprünglich beabsichtigte Nutzung der Immobilie auch genehmigt ist. Für ein Gebäude zu Wohnzwecken benötigt man eine Wohnlizenz, für Gebäude mit anderer Nutzung benötigt man eine kommerzielle oder industrielle Lizenz. Dieses Dokument hat dem Notar bei Beurkundung vorzuliegen.

Ficha Tecnica
Ist erforderlich für alle Immobilien, die nach dem März 2004 fertiggestellt wurden. Dieses Dokument beschreibt die Konstruktion der Immobilie und die verwendeten Materialien.

 

Energieausweis

Ist seit Januar 2009 für alle Immobilien erforderlich, die verkauft oder vermietet werden.

 

Bestätigung vom Finanzamt zur Zahlung der Grundsteuer (IMI)

Bestätigung über die Zahlung der Grunderwerbsteuer IMT

Handelsregisterauszug (Certidão Comercial)

bei Objekten die von Gesellschaften gehalten werden.

Grunderwerbsteuer – IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões)

Die Grunderwerbssteuer muss vor Abschluss des notariellen Hauptvertrages bezahlt und der Beleg hierüber dem Notar vorgelegt werden.

Die IMT beim Kauf von ländlichen Grundstücke beträgt 5%. Bei Städtischen Anwesen (prédios urbanos) die ausschließlich zu Wohnzwecken dienen, ist der Steuersatz von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Zu beachten ist, dass ein "gemischtes Anwesen" welches sich aus einem ländlichen und städtischen Anwesen zusammensetzt und als (predio misto) im Grundbuch registriert ist, zwei gesonderten Steuersätzen unterliegt. Der ländliche Teil dem Steuersatz von 5% und der städtische Teil berechnet sich nach einer der nachfolgenden Tabellen,

Erstwohnsitz

Steuersatz

Reduktion

bis zu € 92.407

0

0

€ 92.407 - €126.403

2%

€ 1.848,14

€ 126.403 - € 172.348

5%

€ 5.640,23

€ 172.348 - € 287.213

7%

€ 9.087,19

€ 287.213 - € 574.323

8%

€ 11.959,32

> € 574.323

6%

0

 

Zweitwohnsitz

Steuersatz

Reduktion

bis zu € 92.407

1%

0

€ 92.407 - € 126.403

2%

€ 924,07

€ 126.403 - € 172.348

5%

€ 4.716,16

€ 172.348 - € 287.213

7%

€ 8.163,12

€ 287.213 - € 550.863

8%

€ 11.035,25

> € 550.836

6%

0

 

 

 

Die Stempelsteuer (Imposto de Selo)

Die Steuer wird auf den Kaufpreis berechnet und vor Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags zusammen mit der IMT entrichtet. Es gelten folgende Werte,

 

Grundstücke: Einmalige Zahlung von 0,8% auf den erklärten Kaufpreis

Hypotheken: Einmalige Zahlung von 0,6% auf den Wert der Hypothek

Urbane Grundstücke, die nach 2004 neu bewertet wurden: zwischen 0,3% und 0,5%
Offshore gehaltene Objekte: 7,5%

GEBÜHREN

Anwaltshonorar
In der Regel 1 – 1,5% des Kaufpreises der Immobilie. Wir können Ihnen deutschsprachige Anwälte empfehlen.

Notar- und Grundbuchamtskosten
Die Notar- und Grundbuchamtskosten betragen max. 1.000€.

Bankkonto in Portugal

Es ist ratsam, ein portugiesisches Bankkonto zu eröffnen, um hierüber den Immobilienkauf, Steuern, Rechtsberater, etc., sowie laufende Kosten für Ihren Auslandsbesitz zu begleichen.

 

Die vorliegenden Informationen wurden nach bestem Wissen zusammengestellt und werden laufend aktualisiert, trotzdem können sie nicht als Ersatz für fachlichen Rat angesehen werden. Wir übernehmen keinerlei Verantwortung für mögliche Fehler oder Auslassungen.